樓市偉哥:香港樓市依然好平,點解?(下篇)

樓市偉哥:香港樓市依然好平,點解?(下篇)

最近中原指數(CCL)連續15個星期創歷史新高,平了97年最長連續破頂的紀錄。這個紀錄事實上沒有太大意義,因未來很大機會會繼續有新的紀錄出現。

不少人覺得現在已回到97時的瘋狂市,普羅大眾已買不起樓,泡沫將會爆破⋯⋯之類說法眾多。之前兩篇文章我已用數據說明,香港樓市根本不需要大部分人都買得起才有所承托,實情只需要有一小撮人士買得起已經足夠。

本文會再深入探討一下,到底這一小撮人士的購買力有多龐大,以及香港樓市的防守性有多堅實!

根據香港差餉物業估價署2016/17年度估價冊顯示,全港已估價的私人住宅物業單位總數為178萬個,應課差餉租值總值為2780億元,意味着將全港所有私人住宅物業出租的話,全年租金收入為2780億,與此同時,差估署的數據顯示,2016年全港私人住宅平均回報率2.6厘,以此計算本港私樓總市值約為10.7萬億港元。

香港差餉物業估價署2016:17年度估價冊

上文香港樓市依然好平,點解?(中篇) (26 May 2017)】說過,全港65.7%業主已經供滿樓,事實上他們可以利用物業去重造按揭(Re-Financing),即是說約有7萬億港元是可以拿來套現。若他們只很保守地套現樓價的30%,套現出來的資金共有2.1萬億港元,足夠Full Pay買下多少個600萬以下的中小型單位?

35萬個!

這是一個什麼概念?

現時政府最快的速度只能做到未來4年供應9.4萬個,假設政府真的沒有阻誤完全兌現,即平均每年能供應2.35萬個單位,只要是600萬以內的單位,這班業主可以Full Pay買下未來差不多15年的所有住宅新供應!

這其實還未計算樓價繼續上升的持續財富效應。15年後的樓價會比現在高嗎?我相信機率甚高,那麼這班業主能買下的物業便遠遠不止於未來15年了!

可能你會反駁,如果樓價下跌他們不就會變負資產嗎?由於他們只套現30%,換言之樓價需要跌超過70%,他們才會做負資產,亦即是說防守空間有70%。

而現實是,這65.7%的業主,還未開始Re-Financing呢!當購買力未完全釋放時,到底香港樓市的防守力有多強大,交由閣下己判斷吧!

樓市偉哥 羅偉深

樓市偉哥 羅偉深

前 St. Paul’s College 名校教師,擁有香港中文大學兩個學位的羅Sir,有感於傳統教育在資訊社會中越來越限制人的潛能,很多人即使飽讀詩書仍然迷失,甚至連解決基本需要如置業也遇到困難,於是他用了三年時間跟隨智富爸爸張志雲近距離學習。在短時間內不但建立自己的生意團隊,經營了4間特色服務式住宅和青年宿舍,投資方面成績也突飛猛進,透過股票市場解決了買樓資金的問題,更以低於市價20%買入何文田站特色單位筍盤,獲得香港電台採訪,成為一時佳話。

羅Sir現在擔任「智富房地產」、「智富股票」及「智富財商學苑」的導師及教練,幫助過企業老闆大幅提升業績、指導過打工人士組織團隊成功創業、劈價買樓及經營房地產生意(例如低於市價50%投資商廈教育中心、村屋發展、老人院項目⋯⋯);也曾擔任青少年財商課程導師。

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