香港樓市依然好平,點解?(中篇) (26 May 2017)

樓市偉哥 羅偉深:香港樓市依然好平,點解?(中篇)

最近樓市屢創新高,迫使金管局上周五再出辣招,收緊二套房借貸成數。很多人又拿97年的樓市來比較,認為現在跟97時終極一升一樣,其後將重現大跌市⋯⋯到底現時樓市貴定平?不如再看數據!

香港97為何樓市大跌70%,其中主因是當時的利息高達12厘,董建華同時公佈了每年「八萬五」房屋政策,大家注意,當時97年的供樓負擔比率(還款額對收入比率)是90%左右,租金回報率不到2厘,誰會想用12厘去供樓而不付只需2厘的租金?

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現在樓市看上來是高位,根據政府統計處公佈的數字,實際上2016的供樓負擔比率只是31.6%,更遠低於過去20年平均的42.3%、以及現時壓力測試的60%!

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若只看自置物業按揭的數據,即使近年樓價升幅遠高於一般人的收入升幅,不過其實一般家庭的供樓負擔比率一直下跌。以私樓住戶為例,2011年按揭供款的中位數為8,000元,佔收入比率中位數為19.6%,而2016年的比率為18.4%。

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其實這暗示了一個一般人不願相信的真相:很多香港人都很有財富實力!當年97時很多人做了負資產,實力不足的業主爭相賣樓,形成雪球效應,故出現長達7年的大跌市。反觀今天,根據政府最新統計數字,在2016年已有近7成業主供滿樓,換言之即使樓價下跌,這批供滿樓的業主也很難再做負資產!

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若果以家庭戶為單位的話,2016年全港居於自置私樓的家庭共有約133萬,當中共有98.9萬個家庭已經無需供樓,即是說74.4%的家庭戶已供滿物業!若很保守地假設這98.9萬個家庭平均每月收入是3萬,那麼這98.9萬個家庭每年的購買力已有3560億港元!足夠一次性全付購買多少個500萬住宅單位?

71208個!

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未來4年新樓供應共9.4萬個,而未來4年這98.9萬個家庭的購買力已能以一次性全付消耗28.4萬個五百萬住宅單位。到底現在住宅樓市是平、還是貴?

其實還有更重要的因素⋯⋯

樓市偉哥 羅偉深

樓市偉哥 羅偉深

前 St. Paul’s College 名校教師,擁有香港中文大學兩個學位的羅Sir,有感於傳統教育在資訊社會中越來越限制人的潛能,很多人即使飽讀詩書仍然迷失,甚至連解決基本需要如置業也遇到困難,於是他用了三年時間跟隨智富爸爸張志雲近距離學習。在短時間內不但建立自己的生意團隊,經營了4間特色服務式住宅和青年宿舍,投資方面成績也突飛猛進,透過股票市場解決了買樓資金的問題,更以低於市價20%買入何文田站特色單位筍盤,獲得香港電台採訪,成為一時佳話。

羅Sir現在擔任「智富房地產」、「智富股票」及「智富財商學苑」的導師及教練,幫助過企業老闆大幅提升業績、指導過打工人士組織團隊成功創業、劈價買樓及經營房地產生意(例如低於市價50%投資商廈教育中心、村屋發展、老人院項目⋯⋯);也曾擔任青少年財商課程導師。

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