香港樓市依然好平,點解?(上篇)(15 May 2017)

【樓市偉哥】 羅偉深:香港樓市依然好平,點解?(上篇)

首先大家必須知道,樓市不是「一舊市」。很多人一講香港樓市,心理上自然會覺得「貴」,因為很多時只聯想到某類住宅樓。不過樓市其實除了「住宅樓」,仍有「工廈」、「寫字樓」、「街舖」、「車位」、「旅遊巴牌」⋯⋯先不論其他,若只講「住宅樓」,也有分A類(實用面積少於430尺)、B類(430-752尺)、C類(753尺-1075尺)、D類(1076-1721尺)和E類(1722尺以上)。其實有幾類住宅仍是好平!

近年A類細尺單位升幅驚人,令很多人上車越來越困難,加上發展商不斷推出納米樓,尺價更賣到2萬元,大大產生新聞價值,吸引了傳媒聚焦報導A類單位,所以大家自然覺得樓價好貴!事實又是否如此?其實,A類單位與B-C類單位,已經兩極化!

我拿一個熱門的藍籌屋苑為例,黃埔花園的A類單位最新的平均尺價達16000,不過B類或C類單位仍只是12000,相差33%!現在市區地價最平7000一尺,建築成本6000一尺,以後的新樓成本價已經13000一尺,規劃完善的屋苑只是萬二(新界區仍有不少一萬以下),大家可以再想一想。

香港樓市依然好平,點解1

萬二的尺價是貴還是平?因人而異了。對於月入十萬以上的家庭來說,是絕對負擔得起。你可能說我離地,月入十萬以上的家庭這麼少,根本不算普羅大眾!其實他們一點也不少,我給大家看些數據吧。

根據政府統計處發表的數據,近年家庭月入中位數是大約3萬元。我們看一看在這個中位數以上、5萬元以下的家庭,過去四年每年的新增率,只有幾巴仙。反觀月入十萬元以上的家庭戶,13年新增11%,14年新增11.8%,15年新增16.4%。這類月入十萬元以上的高收入家庭戶的增長,是大幅跑贏中收入及低收入家庭戶!

特首梁振英發表的任內最後一份《施政報告》公布最新數字,顯示本港未來三至四年的一手住宅物業供應量達到9.4萬個單位。而截至15年,月入十萬以上的家庭已有13.28萬戶,基本上足以消化未來四年的新供應。如果未來高收入家庭戶的增長繼續以雙位數提升,也足以支撐整個B類以上的住宅物業。

很多人因為B類以上物業所需首期較多,以及升幅較慢,仍然追捧的A類細尺單位。不過,若果未來有越來越多十萬元以上家庭戶,B類以上物業一旦變得有越來越多人負擔得來,中型及三房以上單位將會展開新局面!

而且,還有更加重要的因素是⋯⋯

(未來我將會一連13個星期,每星期撰寫樓市文章,為大家拆局,如果你想了解更多,記得每星期都來閱讀。如果你認為收到價值,請點讚及分享,你的支持會成為我繼續出好文章的動力!)

樓市偉哥 羅偉深

樓市偉哥 羅偉深

前 St. Paul’s College 名校教師,擁有香港中文大學兩個學位的羅Sir,有感於傳統教育在資訊社會中越來越限制人的潛能,很多人即使飽讀詩書仍然迷失,甚至連解決基本需要如置業也遇到困難,於是他用了三年時間跟隨智富爸爸張志雲近距離學習。在短時間內不但建立自己的生意團隊,經營了4間特色服務式住宅和青年宿舍,投資方面成績也突飛猛進,透過股票市場解決了買樓資金的問題,更以低於市價20%買入何文田站特色單位筍盤,獲得香港電台採訪,成為一時佳話。

羅Sir現在擔任「智富房地產」、「智富股票」及「智富財商學苑」的導師及教練,幫助過企業老闆大幅提升業績、指導過打工人士組織團隊成功創業、劈價買樓及經營房地產生意(例如低於市價50%投資商廈教育中心、村屋發展、老人院項目⋯⋯);也曾擔任青少年財商課程導師。

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