今時今日買樓,應買「一手樓」還是「二手樓」?

今時今日買樓,應買「一手樓」還是「二手樓」?

最近有個朋友問我,她想買樓,到底應買一手樓還是二手樓?一手樓好像折扣很多,又可以低首期上車,不過呎價太貴,所以她不懂得選擇。

我跟她說了以下五大因素,她便明白從投資角度,二手樓比一手樓更有價值:

一、新樓不能大幅劈價

任何投資都是一場對弈。買新樓,對手是大發展商;買二手樓,對手是散戶。如果你的對手是李嘉誠,你能跟李生講價嗎?由拍地那刻開始,到落成後定價發售,背後都有一大班精算師,計盡每一分利潤,你認為你能佔到一分便宜嗎?相反,買二手樓的對手普遍是一般業主,不是每一個業主都能睇通樓市,所以正正我們能低於市價20-30%買到筍盤!

二、新樓有溢價

很多人錯誤以為買新樓有很多折扣優惠,情況就像某些公司大減價,其實是先將售價提高,然後標榜折扣優惠,實際上羊毛出自羊身上,新樓也一樣,先標高呎價,然後再給你各種優惠,例如回贈印花稅、佣金、或其他交易成本,其實你最終所給予的價格,已經包含了以上的洗費,只是發展商讓你自我感覺良好罷了。

三、新樓買回來後其實馬上變二手

發展商有一招很厲害,吸引到很多上車客去買新樓,就是給予高成數借貸,令買家容易上車。不過不要忘記,當日後你要賣出這層樓時,這層樓便是二手樓,二手買家需要給予正常的按揭成數去買,而由於當時你買入時已經給予一定程度的溢價,買家自然會比較其他的二手樓售價,你便未必有得賺,甚至可能要倒貼洗費。這便解釋到為什麼有些個案是幾年前買新樓的人,明明樓價升了不少,到今天賣樓時仍要虧蝕。

四、租金回報低

當一手樓交樓後,同一屋苑會在同一時間有大量租盤推出,租金便自然叫不上去,更會有些欠缺實力的業主,為了想盡快出租單位,便會低價租出。所以一般來說,新樓的租金回報只有兩厘甚至低於兩厘,扣除供樓的兩厘利息和管理費等,買回來頭幾年甚至要負現金流。相比起二手樓普遍的三厘以上回報(如果懂得劈價和為物業增值,更可做四厘甚至六厘以上),每月有正現金流,哪個較值得投資呢?

五、收樓時隨時有意外「驚起」

一般來說,新樓買家都只能參觀示範單位,不能實地睇樓,對於實際環境其實並無掌握。最近便有鴨脷洲的600萬新盤買家收樓後發現自己的物業對正50米外,有九支手機發射站。過去也有新樓買家收樓時發現原來自己買的所謂「五樓」,原來是地下!如果不幸中招,日後賣樓便難上加難,更易給人拿著痛腳來狠狠劈價!

樓市偉哥 羅偉深

樓市偉哥 羅偉深

前 St. Paul’s College 名校教師,擁有香港中文大學兩個學位的羅Sir,有感於傳統教育在資訊社會中越來越限制人的潛能,很多人即使飽讀詩書仍然迷失,甚至連解決基本需要如置業也遇到困難,於是他用了三年時間跟隨智富爸爸張志雲近距離學習。在短時間內不但建立自己的生意團隊,經營了4間特色服務式住宅和青年宿舍,投資方面成績也突飛猛進,透過股票市場解決了買樓資金的問題,更以低於市價20%買入何文田站特色單位筍盤,獲得香港電台採訪,成為一時佳話。

羅Sir現在擔任「智富房地產」、「智富股票」及「智富財商學苑」的導師及教練,幫助過企業老闆大幅提升業績、指導過打工人士組織團隊成功創業、劈價買樓及經營房地產生意(例如低於市價50%投資商廈教育中心、村屋發展、老人院項目⋯⋯);也曾擔任青少年財商課程導師。

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