今時今日買樓，應買「一手樓」還是「二手樓」？

最近有個朋友問我，她想買樓，到底應買一手樓還是二手樓？一手樓好像折扣很多，又可以低首期上車，不過呎價太貴，所以她不懂得選擇。

我跟她說了以下五大因素，她便明白從投資角度，二手樓比一手樓更有價值：

一、新樓不能大幅劈價

任何投資都是一場對弈。買新樓，對手是大發展商；買二手樓，對手是散戶。如果你的對手是李嘉誠，你能跟李生講價嗎？由拍地那刻開始，到落成後定價發售，背後都有一大班精算師，計盡每一分利潤，你認為你能佔到一分便宜嗎？相反，買二手樓的對手普遍是一般業主，不是每一個業主都能睇通樓市，所以正正我們能低於市價20-30%買到筍盤！

二、新樓有溢價

很多人錯誤以為買新樓有很多折扣優惠，情況就像某些公司大減價，其實是先將售價提高，然後標榜折扣優惠，實際上羊毛出自羊身上，新樓也一樣，先標高呎價，然後再給你各種優惠，例如回贈印花稅、佣金、或其他交易成本，其實你最終所給予的價格，已經包含了以上的洗費，只是發展商讓你自我感覺良好罷了。

三、新樓買回來後其實馬上變二手

發展商有一招很厲害，吸引到很多上車客去買新樓，就是給予高成數借貸，令買家容易上車。不過不要忘記，當日後你要賣出這層樓時，這層樓便是二手樓，二手買家需要給予正常的按揭成數去買，而由於當時你買入時已經給予一定程度的溢價，買家自然會比較其他的二手樓售價，你便未必有得賺，甚至可能要倒貼洗費。這便解釋到為什麼有些個案是幾年前買新樓的人，明明樓價升了不少，到今天賣樓時仍要虧蝕。

四、租金回報低

當一手樓交樓後，同一屋苑會在同一時間有大量租盤推出，租金便自然叫不上去，更會有些欠缺實力的業主，為了想盡快出租單位，便會低價租出。所以一般來說，新樓的租金回報只有兩厘甚至低於兩厘，扣除供樓的兩厘利息和管理費等，買回來頭幾年甚至要負現金流。相比起二手樓普遍的三厘以上回報（如果懂得劈價和為物業增值，更可做四厘甚至六厘以上），每月有正現金流，哪個較值得投資呢？

五、收樓時隨時有意外「驚起」

一般來說，新樓買家都只能參觀示範單位，不能實地睇樓，對於實際環境其實並無掌握。最近便有鴨脷洲的600萬新盤買家收樓後發現自己的物業對正50米外，有九支手機發射站。過去也有新樓買家收樓時發現原來自己買的所謂「五樓」，原來是地下！如果不幸中招，日後賣樓便難上加難，更易給人拿著痛腳來狠狠劈價！