林鄭施政報告的房屋政策,認真便輸了……

若果買了政府未補地價的「房屋產品」,既不能出租、又不能加按,你的機會成本便是完全喪失物業帶來財富效應的機會。

Screen Shot 2017-10-12 at 4.43.04 PM私樓最多被綁3年,可隨時出租或轉售,彈性大得多了。(亞新社)

萬眾矚目的施政報告房屋政策,「農地轉換計劃」消失得無影無蹤,「港人首置上車盤」更是認真便輸了!

為什麼我這樣說?首先,政府的原意其實是好的,無非想令市民安居樂業,不過明年年中才公布計劃詳情,而且只是建議於明年年底才在賣地表中選取一幅僅提供1,000個單位的住宅用地,真正推出之時可能已是下任特首上台之日(假如她不連任),若以月入26,001至34,000元的首置對象來計,這幾年時間如果認真地賺錢和儲蓄,其實早已上車。相反若果你非要輪候這1,000個單位不可,我真的希望你到時能夠抽得中。

其次,首置單位的轉讓年期限制很可能需要較居屋更嚴謹,假如轉讓年期限制介乎5至10年,如果未來家庭成員多了,或工作地域改變,或需要選擇校網等等,單位既不能出租,又不能轉讓,萬一樓價下跌,更可能做硬負資產,若果首置樓成為了你的負累,豈不是做了偽業主、真樓奴?相反,私樓最多被綁3年,可隨時出租或轉售,彈性大得多了。

選擇比努力重要

第三,無論是「港人首置上車盤」,還是「綠置居」等,所有未補地價的「房屋產品」,雖然好像解決了容身問題,其實很多人都忽略了,這些樓都會令你輸掉很大的「機會成本」。正常情況下,私樓也是物價的一部分,因此也會跟隨通脹上升。過去30年,私樓平均每年升值7至8%,跟通脹走勢大致掛鈎。當私人物業升值後,業主可以選擇加按套現,然後再買物業或作其他投資;如果將物業出租,更可累積非工資收入,假以時日財務自由了,很多早年買入物業的人,在退休後靠收租過活,基本上生活也無憂了。

不過,若果買了政府未補地價的「房屋產品」,既不能出租、又不能加按,你的機會成本便是完全喪失物業帶來財富效應的機會。我有一個親戚A,在2003年時買了未補地價的居屋,至今雖然供滿,不過退休後便手停口停,需要靠以前的積蓄過活,面對物價通脹,他只能節衣縮食,因為他的儲蓄不斷減少和貶值。相反,我有另一個親戚B,在2005年時買了一間市區的三房單位,至今已經供滿,他退休後將這個三房單位出租,每個月收到兩萬多的租金,然後在空氣較好,環境較優美的郊區,租住一個兩房單位,扣除租金後他每個月還剩下一萬多元作為生活費,生活完全沒有壓力。兩個親戚會有如此之差異,都是基於他們在年輕時所作的不同選擇。所以,選擇比努力重要,政府的「房屋產品」,認真便輸了!

 

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樓市偉哥 羅偉深

樓市偉哥 羅偉深

前 St. Paul’s College 名校教師,擁有香港中文大學兩個學位的羅Sir,有感於傳統教育在資訊社會中越來越限制人的潛能,很多人即使飽讀詩書仍然迷失,甚至連解決基本需要如置業也遇到困難,於是他用了三年時間跟隨智富爸爸張志雲近距離學習。在短時間內不但建立自己的生意團隊,經營了4間特色服務式住宅和青年宿舍,投資方面成績也突飛猛進,透過股票市場解決了買樓資金的問題,更以低於市價20%買入何文田站特色單位筍盤,獲得香港電台採訪,成為一時佳話。

羅Sir現在擔任「智富房地產」、「智富股票」及「智富財商學苑」的導師及教練,幫助過企業老闆大幅提升業績、指導過打工人士組織團隊成功創業、劈價買樓及經營房地產生意(例如低於市價50%投資商廈教育中心、村屋發展、老人院項目⋯⋯);也曾擔任青少年財商課程導師。

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